Steuern beim Immobilien-Verkauf (Teil 1)

Nicht nur beim Kauf einer Immobilie, sondern auch beim Verkauf können Steuern fällig werden. Daher sollten sich Eigentümer schon vorzeitig über die geltenden Steuergesetze und darüber informieren, unter welchen Umständen sie vielleicht sogar Steuern legal senken können. Hier finden Sie die möglichen Steuern, die beim Hausverkauf zu zahlen sind und einige Tipps, um sie zu vermeiden.

Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an?

Steuerlich wird unterschieden zwischen eigengenutzten und fremdgenutzten – also vermieteten – Immobilien. Die „Spekulationsfrist“ von 10 Jahren zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie gilt nur für Mietobjekte, die fremdgenutzt werden.

Beim Verkauf einer eigengenutzten Immobilie, wie zum Beispiel einem Einfamilienhaus oder einer Wohnung, fällt daher nur die Grunderwerbssteuer an.

Bei Nichteinhaltung der Hausverkauf Spekulationsfrist bei vermieteten Objekten sind zusätzlich auch die Veräußerungsgewinne zu versteuern. Dazu fällt bei gewerblichem Grundstückshandel noch Gewerbesteuer und Umsatzsteuer an.

Diese Fragen sollten Verkäufer von Immobilien im Vorhinein klären:

1. Welche Zeitspanne liegt zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie?

Beim Immobilienverkauf und der Versteuerung ist ausschlaggebend, wie lange sich die Immobilie im Besitz des Verkäufers befindet. Liegt der Zeitraum unter 10 Jahren, ist eine Spekulationssteuer fällig. Darunter versteht man die Besteuerung von Gewinnen aus privaten Verkäufen. Der Zeitraum beginnt und endet mit der Beurkundung des Kaufvertrags bzw. Vorvertrags.

Wenn zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie weniger als zehn Jahre liegen, sind die Gewinne aus dem Verkauf zu versteuern. 

2. Hat der Eigentümer die Immobilie vor dem Verkauf selbst genutzt oder wurde sie fremdgenutzt?

Die „Spekulationsfrist“ gilt bei eigengenutzten Immobilien nicht, das heißt, mögliche Verkaufserlöse sind steuerfrei. Voraussetzung ist, dass die Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den zwei vorausgegangenen Kalenderjahren (auch angebrochene Jahre gelten) durch den Eigentümer ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

3. Wie viele Immobilien hat der Eigentümer in den letzten Jahren verkauft?

Sollten Eigentümer mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkaufen, wird dies von den Finanzbehörden als gewerblicher Grundstückshandel verstanden. Sollte ein Immobilienkäufer eine Immobilie wie beispielsweise ein Mehrfamilienhaus kaufen und innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Wohneinheiten weiterverkaufen, wird Gewerbesteuer fällig.